Quantos acidentes ainda precisam acontecer para que síndicos e proprietários de imóveis percebam a necessidade de contar com a assessoria técnica de um engenheiro para garantir a segurança de todos?
Ainda no Brasil, estas iniciativas não são levadas a sério, sob a alegação de economia de custos. Mas, na verdade, quanto vale uma vida?
QUANDO INTERFERIR?
A primeira dúvida que acomete os síndicos é se devem ou não agir quando têm ciência da realização de
alguma obra. Se ouvir uma martelada, o síndico já deve solicitar informações sobre uma obra? Ou somente
quando algum vizinho reclama? Ou será que o síndico só deve se movimentar se houver algum dano?
A resposta é realmente simples: o síndico deve solicitar informações sobre qualquer obra cujo volume justifique sua ação. Esse "volume" é avaliado, por exemplo, com base no número de operários que entram e saem do condomínio, na quantidade de carga e descarga de materiais ou entulhos dos imóveis, pelos ruídos gerados pelos trabalhos da obra, etc.
Assim que for constatada a necessidade de agir, a atuação do síndico deve ser imediata. A eventual demora do representante do condomínio pode ter as seguintes consequências: (1) maior risco de danos serem causados aos bens imóveis, móveis ou pessoas, dentro ou fora do condomínio; (2) possibilidade de aumento de investimento do responsável da obra ou do condomínio para a reparação dos danos; (3) fomento da expectativa do responsável pela obra de que sua conduta será tolerada pelo condomínio, dificultando ou inviabilizando medidas contra ela, devido à aplicação do instituto relacionado ao princípio da boa-fé.
Quanto maior o tempo de reação, maior a probabilidade e o tamanho dos prejuízos /danos.
Para atingir o objetivo, que é resguardar a integridade física do condomínio, mas sem desrespeitar os direitos do condômino ou ocupante, o segredo (se é que pode ser chamado assim) está na forma como o
síndico se dirige ao condômino ou ocupante responsável pela obra.
Em um primeiro momento, o síndico solicita informações, para, posteriormente, havendo recusa ou ausência
de resposta do condômino, exigi-las, com base no art. 1.336, II, do Código Civil.
MEDIDAS A SEREM ADOTADAS
As unidades autônomas que compõem o condomínio são áreas privativas, onde os síndicos pouco podem interferir, a não ser em situações de perigo ou intervenção indispensáveis para consertos. Mas, quando os proprietários decidem fazer reformas em seus apartamentos, eles são obrigados a tomar algumas medidas, que preservam a segurança dos demais condôminos e a manutenção dos equipamentos comunitários, pois reformas que ocasionem um excesso de carga num andar podem causar desabamentos.
Exemplo disso é a construção de uma parede não-prevista pelo projeto original. A laje transfere o peso
para os pilares, que podem sofrer avarias.
Algumas das medidas a serem tomadas antes de iniciar uma reforma em uma unidade autônoma, em
um condomínio:
1. Os proprietários de unidades residenciais ou comerciais devem informar com antecedência a realização de obras significativas – remoção de paredes, aberturas e outras que possam impactar o edifício;
2. Os respectivos proprietários se obrigam a fornecer previamente ao síndico declaração assinada pelo
engenheiro e/ou responsável técnico, na qual conste que a referida obra não altera e/ou afeta a estrutura
e as instalações (hidráulicas e elétricas) da edificação, acompanhada da ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), devidamente recolhida;
3. O documento também deve atestar que as obras estão de acordo com as legislações municipais, o que
confere respaldo ao síndico e garante a segurança da edificação;
4. Caso se detecte no condomínio a realização de obras sem que as medidas acima tenham sido obedecidas, cabe ao síndico denunciar o fato à Prefeitura ou à Subprefeitura local, a fim de que sejam identificadas quaisquer intervenções que possam ser consideradas ilícitas ou irregulares, colocando em risco a integridade e a segurança do condomínio.
TRINCAS E FISSURAS
Independentemente de obras ou reformas nas unidades, é muito provável que em vários condomínios haja pequenas fissuras em locais variados, como em algumas paredes ou na cobertura, ou na garagem.
Esses cortes, que podem ser chamados de fissuras, trincas, rachaduras ou até fendas, estão presentes em diversas estruturas do condomínio, e não podem passar despercebidos. O sinal de alerta acontece quando a fissura começa a se expandir. Pode também mudar de cor, ou minar água. Nesses casos, o tempo de procurar um perito é curto. Quanto mais houver demora na busca de um reparo, mais caro este será.
Fonte: Jornal do Síndico
Andréa Mattos - A autora é jornalista e colaboradora do
Jornal do SíndicoJORNAL DO SÍNDICO / MARÇO / 2012
